Intereses hipotecarios deducibles: cómo funciona y qué necesitas

Si tienes un crédito hipotecario para tu casa habitación, los intereses reales que pagas son deducibles en tu declaración anual. Esta deducción puede representar un ahorro significativo de ISR, especialmente en los primeros años de tu crédito cuando la mayor parte del pago mensual corresponde a intereses.

¿Qué es la deducción de intereses hipotecarios?

El SAT permite deducir los intereses reales pagados por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de tu casa habitación. Se trata de los intereses nominales menos la inflación del período: si pagaste $80,000 de intereses y la inflación fue del 5% sobre el saldo de tu crédito, los intereses reales deducibles son la diferencia.

Nota: el SAT deduce intereses reales, no intereses nominales. En períodos de alta inflación, los intereses reales pueden ser menores (o incluso cero) aunque hayas pagado cuotas significativas.

¿Qué créditos hipotecarios aplican para la deducción?

Para que los intereses sean deducibles, el crédito debe cumplir con estos requisitos:

• Debe ser para adquirir tu vivienda principal (no aplica para locales comerciales, terrenos sin construcción o casas de campo/inversión).
• Debe haber sido otorgado por una institución del sistema financiero: banco, INFONAVIT, FOVISSSTE, SOFOL o alguna entidad autorizada por el SAT.
• Solo aplica para un crédito a la vez. Si tienes dos hipotecas, solo puedes deducir una.
• El crédito no puede exceder las 750,000 UDIS (aproximadamente $6.4 millones de pesos en 2026). Si tu crédito supera este monto, solo podrás deducir la parte proporcional de los intereses hasta ese límite.

¿Cuánto puedo deducir por mi hipoteca?

El monto deducible es el total de intereses reales pagados durante el año. No hay un límite fijo en pesos para esta deducción, pero está sujeta al límite general de deducciones personales: el menor entre 5 UMA anuales (~$200,000) o 15% de tus ingresos totales del año.

Ejemplo práctico: si tus ingresos anuales son $600,000 y pagaste $50,000 de intereses reales en tu hipoteca, ese monto entra a tu pool de deducciones personales (junto con gastos médicos, colegiaturas, etc.). El límite total sería $90,000 (15% de $600,000).

¿Cómo obtengo el comprobante para deducir mi hipoteca?

Tu institución financiera (banco, INFONAVIT, FOVISSSTE) está obligada a emitirte 'Constancia de intereses reales'. Generalmente la puedes descargar en enero o febrero desde el portal o app de tu banco/institución. Esta constancia contiene:

1. El monto total de intereses nominales pagados en el año.
2. El componente inflacionario.
3. Los intereses reales deducibles.
4. Los datos del crédito y del acreditado.

¿Aplica si tengo crédito INFONAVIT?

Sí, con algunas condiciones. Los créditos INFONAVIT son deducibles si:

• El crédito fue para adquirir tu casa habitación.
• INFONAVIT te emite la constancia de intereses pagados.
• Si tu crédito INFONAVIT es en pesos (no en VSM), es más probable que tengas intereses reales deducibles.
• Los créditos en Veces de Salario Mínimo (VSM) funcionan diferente; consulta directamente con INFONAVIT si aplica tu caso.

Preguntas frecuentes

• ¿Puedo deducir el capital que pagué? No. Solo se deducen los intereses reales, el capital no es deducible.
• ¿Qué pasa si el crédito es conjunto o con mi cónyuge? Si el crédito es mancomunado, ambos pueden deducir la parte proporcional que les corresponda (generalmente 50% cada uno), siempre que ambos aparezcan en la constancia y estén declarando sus propios ingresos.
• ¿Puedo deducir una segunda casa? No. La ley es clara en que el beneficio es exclusivamente para tu casa habitación. Propiedades de inversión o de descanso no califican.
• ¿Funciona con créditos de empresas privadas? Solo si son entidades financieras registradas. Los préstamos personales entre particulares para comprar casa no son deducibles bajo este concepto.

Resumen

✔ Intereses reales: Solo deduces lo que pagaste por encima de la inflación.

✔ Límite: Entra en el tope general del 15% de tus ingresos o 5 UMAs.

✔ Documento: Necesitas la constancia emitida por tu banco o institución pública.