Como calcular el ISR por arrendamiento en Mexico

Si rentas una casa, departamento, local o terreno en México, tienes la obligación de declarar y pagar ISR por ese ingreso, aunque solo tengas un inquilino o sea “poquito”.

En Reddit, Facebook y TikTok es muy común ver dudas como:

• “Solo recibo 5,000 al mes de renta, ¿también tengo que declarar?”
• “Mi contrato es informal, ¿aun así el SAT me puede revisar?”
• “¿Qué me conviene más: deducción ciega del 35% o deducciones reales?”
• “Si rento por Airbnb y la plataforma me retiene, ¿ya no debo nada?”

En este artículo te explicamos cómo calcular el ISR por arrendamiento, qué régimen te corresponde, cómo funcionan las deducciones, los pagos provisionales, el IVA y cómo evitar errores que muchos arrendadores cometen.

Obligaciones fiscales del arrendador en Mexico

Si obtienes ingresos por rentar bienes inmuebles ubicados en México (casas, departamentos, locales, bodegas, terrenos, etc.), el SAT te considera arrendador y tienes estas obligaciones básicas:

1. Darte de alta en el SAT bajo el régimen de Arrendamiento (Ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles).
2. Emitir CFDI (facturas) por cada pago de renta que recibas. Aunque tu inquilino no te la pida, la obligación es tuya.
3. Realizar pagos provisionales de ISR: Mensuales o, en ciertos casos, trimestrales (solo renta habitacional).
4. Presentar tu declaración anual de ISR en abril del año siguiente.

Esto aplica para:

• Renta habitacional (casas, departamentos, cuartos).
• Renta comercial (locales, oficinas, bodegas, consultorios, etc.).
• Renta de terrenos.

No importa si el contrato es privado, si no está notariado o si el pago es en efectivo: el ingreso es gravado y el SAT lo puede detectar.

¿Cuanto ISR pago por mi renta?

El ISR no es un porcentaje fijo en el régimen tradicional; depende de tu utilidad. Sin embargo, para bajar esa base gravable, la ley te permite elegir entre dos caminos:

Opción 1: La “deducción ciega”

Es la opción favorita de quienes no tienen muchos gastos de mantenimiento.

• ¿En qué consiste? El SAT te permite restar automáticamente el 35% de tus ingresos sin necesidad de presentar facturas de gastos.
• Beneficio extra: Además del 35%, también puedes deducir el pago del Impuesto Predial de la propiedad.
• Cuándo conviene: Cuando tus gastos de reparación, seguros o mantenimiento son menores al 35% de lo que cobras de renta.

Opción 2: Deducciones reales

Aquí restas los gastos que efectivamente realizaste y de los cuales tienes factura (CFDI).

• ¿Qué puedes deducir? Predial, gastos de mantenimiento (que no sean ampliaciones), intereses de créditos hipotecarios para esa propiedad, salarios de empleados (porteros/vigilancia) y seguros del inmueble.
• Cuándo conviene: Si acabas de remodelar la propiedad o estás pagando una hipoteca alta por ella, tus gastos reales podrían superar el 35%, pagando así menos impuestos.

¿Qué pasa con el IVA?

Este es un punto de mucha confusión para los arrendadores:

• Casa habitación (sin muebles): Está EXENTA de IVA. No lo cobras ni lo declaras.
• Locales comerciales, bodegas y oficinas: Deben cobrar el 16% de IVA obligatoriamente.
• Casas amuebladas o Airbnb: Se consideran servicios de hospedaje y SÍ llevan IVA (16%).

Errores comunes que debes evitar

1. Rentar sin factura: El SAT cruza información con las cuentas bancarias. Un depósito constante cada mes es una señal clara de arrendamiento no declarado.
2. No cobrar IVA en locales: Si rentas un local y no cobras IVA, tú serás el responsable de pagarlo de tu propio bolsillo cuando el SAT te lo requiera.
3. Olvidar la declaración anual: Aunque declares mes con mes, la anual es obligatoria para ajustar tus ingresos totales y aplicar tus deducciones personales.

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