Intereses hipotecarios deducibles SAT 2026

Los intereses reales pagados por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de casa habitación son deducibles en tu declaración anual, conforme al artículo 151, fracción IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). El crédito no debe exceder 750,000 UDIS (aproximadamente $6.2 millones de pesos en 2026), y solo los intereses reales -- no los nominales -- son deducibles. El SAT define "intereses reales" cómo la diferencia entre los intereses nominales pagados y el ajuste por inflación del período.

Si tienes un crédito hipotecario con INFONAVIT, FOVISSSTE o un banco comercial por tu casa o departamento dónde vives, esta deducción puede generarte un ahorro fiscal significativo, especialmente en los primeros años del crédito cuando la proporción de intereses respecto al capital es mayor.

Qué son los intereses reales y por qué importan

Esta es la distinción clave de esta deducción. No puedes deducir todos los intereses que pagaste en el año. Solo la porción "real":

Interés nominal

• Definición: El interés total que te cobra el banco o INFONAVIT en el año
• Deducible: No directamente

Componente inflacionario

• Definición: La parte del interés que solo compensa la inflación del período
• Deducible: No

Interés real

• Definición: Interés nominal menos componente inflacionario
• Deducible: Sí

Fórmula: Interés real = Interés nominal pagado - (Saldo promedio del crédito x Factor de ajuste por inflación)

No necesitas hacer este cálculo tú mismo. Tu banco, INFONAVIT o FOVISSSTE está obligado a emitir una Constancia de Intereses Reales (antes del 15 de febrero de cada año) dónde desglosa estos tres componentes.

Ejemplo numérico

Carlos tiene un crédito hipotecario bancario. En 2025:

• Intereses nominales pagados en el año: $95,000
• Componente inflacionario del período: $38,000
• Intereses reales deducibles: $57,000 ($95,000 - $38,000)

Si la tasa marginal de ISR de Carlos es del 30%, su ahorro fiscal por esta deducción es de aproximadamente $17,100 pesos.

Nota importante: en años de alta inflación, el componente inflacionario es mayor y los intereses reales deducibles son menores. En años de baja inflación, ocurre lo contrario.

Requisitos para deducir intereses hipotecarios

1. El crédito debe ser para casa habitación

Solo son deducibles los intereses de créditos destinados a:

• Compra de vivienda que sea tu domicilio habitual
• Construcción de vivienda en terreno propio
• Remodelación o ampliación de casa habitación (siempre que el crédito esté destinado específicamente a este fin)

No son deducibles los intereses de créditos para:

Casa dónde vives (domicilio habitual)

• Deducible: Sí

Departamento de inversión / renta

• Deducible: No

Terreno sin construcción

• Deducible: No

Casa de vacaciones / fin de semana

• Deducible: No

Local comercial u oficina

• Deducible: No

Crédito personal usado para comprar casa

• Deducible: No

2. Solo un crédito a la vez

La deducción aplica para un solo crédito hipotecario vigente. Si tienes dos propiedades con crédito, solo puedes deducir los intereses del crédito de tu casa habitación principal.

3. Límite de 750,000 UDIS

El monto del crédito hipotecario no debe exceder 750,000 UDIS al momento de la contratación. El valor de la UDI fluctúa diariamente; consulta el valor actual en Banxico.

A agosto de 2026, 750,000 UDIS equivalen aproximadamente a $6.2 millones de pesos. Si tu crédito excede este monto, solo puedes deducir la proporción de intereses que corresponde a las primeras 750,000 UDIS.

Ejemplo: si tu crédito fue por 1,000,000 UDIS y pagaste $100,000 en intereses reales, solo puedes deducir $75,000 (el 75% correspondiente a 750,000/1,000,000 UDIS).

4. Acreedor autorizado

El crédito debe provenir de una institución financiera autorizada:

INFONAVIT

• Deducible: Sí
• Notas: Constancia disponible en Mi Cuenta Infonavit

FOVISSSTE

• Deducible: Sí
• Notas: Constancia disponible en portal FOVISSSTE

Bancos comerciales (BBVA, Banorte, Santander, HSBC, Scotiabank, etc.)

• Deducible: Sí
• Notas: Constancia emitida anualmente

SOFOLes y SOFOMes reguladas

• Deducible: Sí
• Notas: Verificar que emitan constancia de intereses reales

Créditos entre particulares

• Deducible: No
• Notas: No son instituciones financieras autorizadas

Fintech sin licencia bancaria

• Deducible: No
• Notas: Salvo que operen bajo entidad regulada

5. Constancia de intereses reales

Tu acreedor hipotecario debe emitirte la Constancia de Intereses Reales a más tardar el 15 de febrero del año siguiente al ejercicio fiscal. Este documento contiene:

• Intereses nominales pagados en el ejercicio
• Componente inflacionario
• Intereses reales (monto deducible)
• Datos del crédito (monto, plazo, destino)
• Datos del acreditado (nombre, RFC)

Si no recibes la constancia: contacta a tu banco o INFONAVIT directamente. Sin este documento, el SAT no precarga la deducción en tu declaración.

Caso especial: crédito INFONAVIT

Los créditos INFONAVIT son deducibles, pero tienen particularidades:

1. Créditos en VSM (Veces Salario Mínimo): los créditos INFONAVIT originalmente denominados en VSM fueron convertidos a pesos en 2020. Los intereses reales siguen siendo deducibles.
2. Constancia disponible en línea: descárgala desde Mi Cuenta Infonavit en la sección "Datos fiscales" o "Constancia de intereses".
3. Subcuenta de vivienda: las aportaciones patronales a la subcuenta de vivienda no son intereses y no entran en esta deducción.
4. Cofinanciamiento: si tienes un crédito cofinanciado (INFONAVIT + banco), ambas instituciones emiten constancia de intereses reales por su parte respectiva. Puedes deducir ambas porciones.

Caso especial: crédito conyugal o mancomunado

Si el crédito hipotecario está a nombre de dos personas (típicamente cónyuges), cada uno puede deducir la proporción de intereses reales que le corresponde:

• Crédito 50/50: cada acreditado deduce el 50% de los intereses reales.
• Proporción diferente: se deduce conforme al porcentaje de participación establecido en el contrato.
• Ambos necesitan constancia: cada acreditado debe recibir su propia constancia de intereses o una constancia conjunta que especifique la proporción.

Relación con el tope general de deducciones personales

Los intereses hipotecarios computan dentro del tope general de deducciones personales del artículo 151, último párrafo de la LISR:

• Tope general 2026: 5 UMAs anuales = $213,973.20 o 15% de tu ingreso anual, lo que resulte menor
• Los intereses hipotecarios comparten este tope con tus gastos médicos, donativos, aportaciones al AFORE y demás deducciones personales

Valores UMA 2026: diaria $117.31, mensual $3,566.22, anual $42,794.64.

Fuente: INEGI, UMA 2026.

Excepción: las colegiaturas no computan en este tope.

Para la visión completa de cómo interactúan todas tus deducciones, consulta la guía de deducciones de impuestos 2026.

Ejemplo completo: cuánto ahorras con esta deducción

Escenario típico

Laura y Pedro compraron un departamento en CDMX por $3,200,000 con un crédito bancario de $2,560,000 (80% financiamiento) a 20 años, tasa fija del 11.5%. Están en su tercer año de pago.

Datos del año fiscal 2025:

• Intereses nominales pagados: $280,000
• Componente inflacionario: $112,000
• Intereses reales: $168,000
• Monto del crédito: $2,560,000 pesos (aproximadamente 310,000 UDIS --> dentro del límite de 750,000 UDIS)

Deducción aplicable:

• Intereses reales deducibles: $168,000
• Ingreso combinado anual de Laura: $720,000
• 15% de su ingreso: $108,000
• 5 UMAs: $213,973.20
• Límite que aplica: $108,000 (el menor)

Si Laura tiene $50,000 en gastos médicos y los $168,000 en intereses hipotecarios, su total de deducciones personales sería $218,000. Pero su tope es $108,000 (15% de su ingreso). Solo podrá deducir $108,000 en total, distribuyendo entre gastos médicos e intereses cómo le convenga.

Lección: si tu ingreso es relativamente bajo en comparación con tus deducciones, el tope del 15% puede limitar tu beneficio antes de alcanzar los 5 UMAs.

Cómo declarar intereses hipotecarios ante el SAT

1. Obtener la constancia: descarga tu Constancia de Intereses Reales del portal de tu banco o INFONAVIT antes de abril.
2. Verificar precarga del SAT: en la sección de deducciones personales de tu declaración anual, el SAT precarga los datos de tu constancia. Verifica que el monto de intereses reales coincida.
3. Agregar manualmente si falta: si la constancia no aparece precargada, ingresa manualmente los datos: RFC del acreedor, monto de intereses reales, y número de crédito.
4. Con heru: la plataforma heru detecta automáticamente las constancias de intereses en tu información fiscal y las incluye en tu declaración, calculando si el tope general limita tu deducción.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir los pagos de capital de mi hipoteca?

No. Solo los intereses reales son deducibles, no los pagos a capital. Cuándo haces un pago mensual de hipoteca, una parte va a capital (que reduce tu deuda) y otra parte va a intereses. Solo la porción de intereses reales es deducible.

¿Si compré un departamento para rentar, puedo deducir los intereses?

No como deducción personal. Sin embargo, si tributas en el régimen de arrendamiento, los intereses del crédito hipotecario de la propiedad en renta son deducibles como gasto del negocio (deducción autorizada), no como deducción personal del artículo 151. Son regímenes y mecanismos distintos.

¿Mi crédito INFONAVIT es en VSM, aplica la deducción?

Sí. Aunque tu crédito fue originalmente en Veces Salario Mínimo, INFONAVIT convirtió todos los créditos a pesos desde 2020. Solicita tu Constancia de Intereses Reales en Mi Cuenta Infonavit. Los intereses reales ahí declarados son deducibles.

¿Puedo deducir intereses si estoy en RESICO?

Las deducciones personales solo aplican en la declaración anual. Desde 2026, los contribuyentes exclusivamente RESICO ya no presentan declaración anual (Reforma Fiscal 2026), por lo que esta deducción no les beneficia directamente en ese régimen. Si tributan en RESICO y otro régimen simultáneamente, aplica en la declaración consolidada.

¿Qué pasa si mi crédito excede 750,000 UDIS?

Puedes deducir únicamente la proporción de intereses que corresponde a las primeras 750,000 UDIS. Si tu crédito fue por 900,000 UDIS, solo deduces el 83.3% de los intereses reales (750,000 / 900,000).

¿Puedo deducir el seguro de vida ligado a la hipoteca?

No. El seguro de vida y el seguro de daño que acompañan al crédito hipotecario no son deducibles como intereses hipotecarios. Sin embargo, los seguros de gastos médicos (no de vida) son deducibles como gasto médico, en una categoría separada.

¿Si pagué mi hipoteca anticipadamente y ya no tengo crédito, puedo deducir algo?

No. La deducción aplica sobre los intereses reales pagados en el ejercicio fiscal. Si liquidaste tu crédito en, por ejemplo, marzo de 2025, solo puedes deducir los intereses reales pagados de enero a marzo en tu declaración de ese ejercicio.

Fuentes y referencias

• Art. 151, fracción IV, LISR -- Intereses reales por créditos hipotecarios -- Fundamento legal de la deducción.
• Banxico -- Valor de la UDI -- Consulta del valor diario de las UDIS para calcular el límite de 750,000 UDIS.
• SAT -- Deducciones personales -- Minisitio oficial con lista de deducciones.
• INEGI -- UMA 2026 -- Valor de la UMA para calcular el tope de 5 UMAs.
• Mi Cuenta Infonavit -- Portal para descargar la Constancia de Intereses Reales de créditos INFONAVIT.
• Expansión -- Deducción de intereses hipotecarios 2026 -- Análisis periodístico actualizado.